Теперь, когда иранский конфликт позади, а цены на нефть значительно упали, мы можем надеяться, что вторая половина 2026 года будет менее драматичной для жилья. Было бы здорово, если бы экономический фон был не похож на серию «24 часа», а больше на «Спасенные звонком».
Как жильё выдержало, когда цены на нефть в какой-то момент превысили 100 долларов, а некоторые люди говорили о трёх повышениях ставок ФРС в 2026 году? Давайте посмотрим на данные и подведем итоги за первую половину 2026 года. Обратите внимание, что, как всегда, любой трехдневный праздник оказывает определенное влияние на наши еженедельные данные. Двенадцатое июня было две пятницы назад, и некоторые люди берут этот трехдневный отпуск, чтобы отправиться в отпуск. И, конечно же, праздник 4 июля уже не за горами.
Всего незавершенных продаж домов
Наши данные об общем объеме незавершенных продаж домов отличаются от наших еженедельных данных об общем объеме незавершенных продаж, поскольку это скорее средняя продолжительность продаж, а не еженедельные данные. Как вы можете видеть ниже, спрос на жилье не только пережил первую половину 2026 года, но и стал лучше, чем в прошлом году, в основном благодаря тому, что спреды по ипотечным кредитам значительно улучшились за эти годы. Ставки по ипотеке в 2026 году были самыми низкими в начале года с 2022 года. Кроме того, за последние два года доступность стала немного лучше, а рост заработной платы опередил рост цен на жилье.
Вот общий объем незавершенных продаж за прошлую неделю за последние два года:
- 2026: 429 242
- 2025: 396 741
Данные заявки на покупку ипотеки
Данные заявок на покупку являются прогнозным индикатором: рост здесь опережает продажи жилья примерно на 30-90 дней. С конца 2022 года каждый раз, когда мы наблюдаем хотя бы 12–14 недель еженедельного роста, мы, как правило, получаем на пару сотен тысяч больше продаж домов. В этом году еженедельные данные были в основном неизменными, но данные о годовом росте были положительными за исключением двух недель, которые имели тяжелые показатели в годовом исчислении.
Рост в этом году немного более закономерен, чем в прошлом году, который работал с чрезвычайно низкой базы, поэтому процентный рост нуждается в контексте. Конфликт с Ираном не слишком сильно повредил эту линию передачи данных с отрицательной стороны; лучшая предпосылка состоит в том, что темпы роста, вероятно, немного замедлились.
Вот статистика по покупкам приложений в 2026 году:
- 10 позитивных отпечатков недели за неделей
- 12 негативных отпечатков еженедельно
- 2 плоских еженедельных отпечатка
- 10 недель двузначного годового роста
- 22 недели положительного роста по сравнению с прошлым годом
- 2 отрицательных отпечатка по сравнению с прошлым годом
Еженедельные ожидающие продажи
Наши данные о предстоящих продажах домов дают прогноз по неделям, хотя на результаты могут повлиять праздники и краткосрочные колебания. Наши еженедельные данные о предстоящих продажах обычно отражаются в данных о продажах через 30–60 дней.
Хотя на прошлой неделе действительно наблюдалось небольшое снижение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (из-за более жесткой конкуренции), основными переменными, замедляющими эту линию данных с середины июня 2025 года, были зимние каникулы и эпический шторм Снежный Магеддон в январе. Ставки по ипотеке в этом году не поднялись выше 7% благодаря спредам, а данные по жилью остались стабильными. Конечно, темпы роста продаж были бы лучше, если бы ставки весь год оставались ниже 6,25%, но, учитывая все происходящее, неплохо.
Вот незавершенные продажи на прошлой неделе за последние два года:
- 2026: 72 222
- 2025: 74 130
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
В прогнозе HousingWire на 2026 год я предполагал следующие диапазоны:
- Ставки по ипотеке от 5,75% до 6,75%.
- Доходность по 10-летним облигациям колеблется от 3,80% до 4,60%.
Самый большой вопрос, который я слышал от нашей аудитории: теперь, когда нефтяные рынки считают, что конфликт заканчивается и цены на нефть вернулись к более нормальному уровню, почему ставки по ипотечным кредитам не опустились ниже 6,50%? На прошлой неделе я объяснил, что происходит, в этой статье с диаграммами и в этом выпуске подкаста HousingWire Daily.
Подкаст в понедельник будет посвящен ФРС и тому, что может привести к снижению или повышению ставок. Однако, учитывая то, что произошло с ценами на нефть выше 100 долларов и инфляцией PCE более 4% в этом году, доходность 10-летних облигаций на уровне 4,37% является благословением.
Ипотечные спреды
Обсуждение спредов по ипотечным кредитам на этой неделе будет очень простым: если бы спреды по ипотечным кредитам не приблизились к своему обычному недавнему диапазону в 1,60%-1,80% в этом году, я бы не писал сегодня эту статью. Если бы у нас были худшие спреды в 2023 году при нынешнем уровне доходности по 10-летним облигациям, ставки по ипотечным кредитам были бы ближе к 8%. Даже с учетом спредов на 2024-2025 годы ставки по ипотечным кредитам были бы выше 7% большую часть года. Спреды по ипотечным кредитам были лучшей защитой от иранского конфликта, роста цен на нефть и роста инфляции.
Жилищный инвентарь
Инвентаризация жилья стала удивительной историей жилищного строительства в 2026 году, если только вы не читали наш «Отслеживание рынка жилья» с середины июня 2025 года, когда на рынке жилья произошли изменения и годовой рост с первой половины 2025 года не мог быть устойчивым. Последние 12 месяцев я объяснял, что рост запасов замедлится. Нас не должны шокировать некоторые негативные результаты по сравнению с прошлым годом, которые начнутся в середине июня, поскольку компаниям будет трудно продемонстрировать рост. Теперь, когда прошла середина июня, эти низкие цены закончились, и теперь между покупателями и продавцами будет хорошая борьба.
- Еженедельное изменение запасов: (19–26 июня): запасы выросли с 830 939 к 841 547 Â
- На той же неделе прошлого года: (20–27 июня): запасы выросли с 828 890 к 831 050
Новые объявления
Сезонность данных о новых объявлениях находится здесь; мы начинаем традиционный спад. Традиционно в сезонные пиковые недели мы видим 80 000–100 000 новых объявлений, но в этом году мы преодолели отметку в 80 000 только четыре раза и ни разу за несколько недель подряд. Тем не менее, конфликт не изменил обычные данные о новых объектах недвижимости в этом году, что является еще одной победой жилищного строительства. И помните, что в прошлые выходные были трехдневные каникулы.
Некоторый контекст для тех, кто считает, что новые данные о предложениях напоминают годы пузыря на рынке недвижимости: количество новых объявлений за это время колебалось от 250 000 до 400 000 в неделю в течение нескольких лет. Несколько лет!
Вот новые данные о листингах за последние два года на прошлой неделе:
- 2026: 75 128
- 2025: 81 059
Процент снижения цены
Обычно около трети домов перед продажей подвергаются снижению цен, что отражает динамичный характер рынка жилья. По большей части процент снижения цен в этом году был ниже, чем в прошлом году.
В моем прогнозе цен на жилье на 2026 год я заложил отрицательный прогноз на 0,62% за год в национальном масштабе. Рост цен на жилье действительно никуда не денется в этом году, но процент снижения цен был ниже по сравнению с прошлым годом на протяжении большей части 2026 года. Если мы увидим падение ставок, рост спроса и отрицательные запасы из года в год, мой прогноз будет трудно оправдать. Однако на 2026 год это стало хорошей новостью для жилищного сектора, поскольку рост заработной платы снова опередил цены на жилье.
Процент снижения цен за прошедшую неделю:
- 2026: 39,05%
- 2025: 40%
Предстоящая неделя: неделя рабочих мест, Иран и цены на жилье
У нас были обычные военные игры с Ираном по выходным, но рынки уже привыкли к этим событиям. Посмотрим, будет ли это иметь какое-либо значение для цен и ставок на нефть в воскресенье вечером.
Однако, что еще более важно, это неделя занятости, и данные покажут, получит ли ФРС то, что хочет от данных по труду: сильный рост числа рабочих мест вширь. Я считаю, что ФРС устроит все, что превышает 33 000 рабочих мест, если они будут диверсифицированы. Скорее всего, это будет наш последний отчет о вакансиях, в котором будет отражен набор сотрудников на чемпионат мира — мы увидим попадание в отчет о вакансиях, как только он исчезнет.
На этой неделе мы также получим индекс цен на жилье Кейса-Шиллера от S&P Cotality, который покажет то же самое: в этом году с ценами на жилье происходит не так уж много событий. Будем надеяться, что мы сможем уйти от этого конфликта и вернуться к экономическим данным, которые имеют большее значение, чем ракеты и дроны.
